Validade da cláusula de tolerância

A "cláusula de tolerância", comum nos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis, continua chamando a atenção do Poder Judiciário diante de notícias de atraso na conclusão e entrega de empreendimentos imobiliários.

Em que pese haver alguma resistência da corrente jurisprudencial atualmente minoritária, o Tribunal de Justiça de São Paulo vem consolidando o entendimento no sentido de validar a cláusula que permite a prorrogação da previsão inicial de conclusão do empreendimento imobiliário para um prazo adicional de até 180 dias. Essa posição é adotada por todas as Câmaras de Direito Privado do Tribunal de Justiça, a exemplo dos recentes acórdãos proferidos pela 5ª, 6ª e 7ª Câmaras de Direito Privado, havendo, tão somente, decisão isolada da 7ª Câmara de Direito Privado, da relatoria do desembargador Luis Mário Galbetti.

Em recente acórdão, de 18 de dezembro de 2013, o desembargador relator Moreira Viegas, da 5ª Câmara de Direito Privado, assim se manifestou: "A cláusula de tolerância da entrega da obra que fixa o prazo de 180 dias não é nula, já que está redigida de forma clara e permite ao contratante ter conhecimento prévio sobre sua incidência. Não se permite, porém, o extravasamento deste período, dada a impossibilidade de se fixar cláusula aleatória" (Apelação nº 1001081-07.2013.8.26.0100).

É acertada a posição dos tribunais de validar cláusula que prorroga termo final de entrega da obra, sem ônus à incorporadora

Registre-se que o entendimento predominante é no sentido de apenas considerar abusiva a cláusula do contrato de compra e venda de imóvel em construção quando não se fixa prazo algum para a entrega do bem ou se extrapola o prazo razoável de 180 dias. Evidente que a ausência de um prazo razoável enseja o reconhecimento da nulidade por se tratar de cláusula puramente potestativa, pois fatalmente seria considerada como abusiva frente à legislação consumerista.

Anote-se, ainda, que o acórdão de relatoria do desembargador Luis Mário Galbetti, decisão isolada acima referida, a bem da verdade, não traduz o entendimento predominante da própria 7ª Câmara. Em acórdão posterior (27/11/2013), de relatoria do desembargador Mendes Pereira, por votação unânime, acompanhada pelo Dr. Galbetti, considerou-se válida a referida cláusula por estar em consonância com o direito consuetudinário inerente à espécie e também por se tratar de obra de grande porte, mostrando-se lícita a cláusula livremente pactuada.

Essa divergência conduz à reflexão filosófica sobre as razões fundamentais que levaram o Poder Judiciário a firmar o entendimento predominante sobre a validade da cláusula de tolerância.

Numa interpretação simplória da legislação, poderia se argumentar que a incorporadora incorreu em inadimplemento a partir do momento em que não concluiu o empreendimento no prazo inicial previsto, "quebrando" a promessa de entregar a unidade imobiliária em plenas condições de habitabilidade na data prevista no instrumento. Ocorre que a questão é mais ampla.

Em empreendimentos imobiliários de grande complexidade é praticamente impossível prever todas as adversidades que podem ocorrer no curso da obra, principalmente porque o Brasil é conhecido pela extrema burocracia contábil e fiscal, além da escassez de mão de obra e variação climática. Nesse contexto, é bastante razoável o prazo de 180 dias para se promover a regularização da documentação imobiliária, que, por vezes, depende de diligências não atribuíveis à incorporadora.

Desse modo, afigura-se plenamente acertada a posição dos tribunais pátrios, em especial de São Paulo, ao validar a cláusula de tolerância que permite a prorrogação do termo final de entrega da obra, sem qualquer ônus à incorporadora, devendo prevalecer em prol da garantia do desenvolvimento nacional, objetivo fundamental da República.

O entendimento no sentido da declaração de abusividade dessa espécie de cláusula levaria a uma panaceia negocial no ramo imobiliário, dificultando o desenvolvimento econômico do país, na medida em que incorporadoras poderiam ficar inseguras de lançar novos empreendimentos imobiliários de grande vulto sabendo do risco de serem condenadas a indenizar centenas de compromissários compradores por um período extra de 180 dias, prazo esse cuja previsão de fatores adversos é quase que inviável e que é praxe no mercado há décadas. Como é cediço, em qualquer tipo de investimento: quanto maior o risco do empreendimento, maior o preço final ao consumidor!

Ricardo Teixeira do Nascimento é advogado da área de contencioso cível e imobiliário do escritório Fernandes, Figueiredo Advogados

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Fonte: Valor | Por Ricardo Teixeira do Nascimento

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