Leilões judiciais e preço vil

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Diante do cenário recente de crise econômica vivido no Brasil, a quantidade de leilões judiciais de imóveis cresceu vertiginosamente nos últimos anos. O percentual de brasileiros endividados com idade entre 18 e 95 anos chegou a 40,5% da população, segundo levantamento realizado em 2018 pelo Serviço de Proteção ao Crédito (SPC Brasil) e pela Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas (CNDL).

A venda forçada de imóvel do devedor (ato não voluntário) é muitas vezes a única saída para o credor receber o seu crédito, podendo ocorrer em qualquer ação de cobrança, independentemente do valor da dívida. Para tanto, cabe ao credor realizar busca por imóvel de propriedade do devedor nos cartórios de imóveis.

O juiz então determina que o cartório averbe na matrícula do imóvel a informação de que o mesmo servirá de garantia para o pagamento daquele débito. Posteriormente, oficial de justiça verificará as características do bem, no intuito de fixar o seu valor de mercado, chamado de valor de avaliação.

Não cabe aos magistrados impor artificialmente percentual superior a 50% do valor de avaliação do imóvel

A seguir o juiz marcará as datas do primeiro e do segundo leilão e fará publicar edital convocando eventuais interessados para participarem da concorrência visando a venda do imóvel pelo maior preço possível. No edital, são expostas as principais informações do imóvel, assim como as responsabilidades que serão assumidas pelo futuro adquirente.

O valor de avaliação é um dado muito importante, pois servirá de parâmetro para a apresentação de lances pelos interessados. Na data do primeiro leilão, o imóvel somente pode ser adquirido pelo valor de avaliação. Não havendo proposta de compra, o imóvel seguirá para venda no segundo leilão, ocasião em que poderá ser adquirido por preço inferior, desde que não seja vil.

Como o Código de Processo Civil anterior (CPC de 1973) não definia critério objetivo para se caracterizar o preço vil, coube à jurisprudência solucionar o impasse. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) sedimentou a jurisprudência no sentido de que preço vil seria aquele inferior a 50% do valor de avaliação.

Com o advento do novo CPC incluiu-se o artigo 891, segundo o qual considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital. E, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a 50% do valor da avaliação.

O resultado dessa autonomia conferida aos juízes é que a grande maioria deles tem fixado valores mínimos acima de 50% do valor da avaliação para propiciar a aquisição do imóvel por preço mais elevado e consequentemente saldar a dívida. Geralmente fixam entre 60% a 80% do valor da avaliação, fato que vem frustrando inúmeros leilões Brasil afora, por ausência de interessados (leilões desertos).

O motivo é simples: a aquisição de imóvel em leilão envolve inúmeras regras que tornam o processo demasiadamente mais complexo do que uma venda entre particulares, o que implica na majoração dos riscos envolvidos. Explico.

O devedor cujo imóvel está sendo leiloado não é obrigado a disponibilizá-lo para visitação. Há inclusive situações, frequentes, em que o imóvel se encontra ocupado, cabendo ao arrematante as providências para a sua desocupação.

No ato da aquisição do imóvel em leilão, o Judiciário não expede prontamente a carta de arrematação, documento hábil à transferência da propriedade perante o cartório de imóveis, tampouco autoriza o arrematante a ocupar imediatamente o imóvel. Isso porque, realizada a alienação judicial, o executado e até mesmo eventuais credores têm a oportunidade de apontar vícios existentes no procedimento do leilão.

Além disso, a aquisição em leilão não implica cancelamento automático dos gravames averbados na matrícula do imóvel. Havendo penhoras, hipoteca, arresto e indisponibilidade, cabe ao arrematante requerer o cancelamento do gravame em cada um dos juízos que determinou a medida.

No caso de imóvel com dívidas tributárias, o arrematante ainda deve requerer o pagamento do débito com o valor proveniente do leilão ou a desvinculação do débito tributário da inscrição municipal do imóvel. Se o leilão acontecer por intermédio de leiloeiro particular, o arrematante ainda deve pagar 5% sobre o valor do lance a título de comissão do leiloeiro.

Ora, se o STJ já reconheceu a possibilidade de aquisição de imóvel no segundo leilão por 50% do valor de mercado, por não representar valor vil, não cabe aos magistrados impor artificialmente percentual superior.

Afinal, se o valor equivalente a 50% da avaliação representar valor pequeno diante das variáveis envolvidas no leilão, o próprio mercado espontaneamente ajustará o valor de compra pois haverá disputa entre os interessados que resultará na aquisição do imóvel por valor superior.

A imposição forçada de percentual acima de 50% representa violação a princípios básicos que norteiam a atividade jurisdicional, como o da celeridade processual e da razoável duração do processo.

Ana Carolina Osorio é especialista em leilões judiciais, sócia do escritório de advocacia Osório & Batista

Este artigo reflete as opiniões do autor, e não do jornal Valor Econômico. O jornal não se responsabiliza e nem pode ser responsabilizado pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso dessas informações

Por Ana Carolina Osorio

Fonte : Valor

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