Construtoras deixam de pagar taxa e negociam mais espaço para obras

Construtoras têm procurado escritórios de advocacia para conseguir aprovar na Prefeitura de São Paulo operações de compra de "potencial construtivo", realizadas com proprietários de imóveis tombados ou que estejam localizados em área de preservação ambiental. Como esses imóveis não podem ser alterados, os donos têm o direito de negociar a metragem que poderia ser construída, de acordo com os valores estabelecidos pelo Plano Diretor.

A construtora, por sua vez, adquire esse potencial para aumentar a metragem do imóvel que vai empreender. Ou seja, compra de alguém que não pode usá-lo e o aplica em uma outra área. Esse trâmite é conhecido como Transferência do Direito de Construir (TDC).

O benefício está previsto em lei municipal desde 1984, mas só agora – depois de atualizado pelo Plano Diretor – é que despertou o interesse dos empresários. A prefeitura precisa emitir uma declaração de que o potencial construtivo existe e pode ser negociado antes de o proprietário fechar o negócio.

Pelos números que constam na Secretaria de Mobilidade Urbana (SMDU) é possível perceber o aumento da prática. De 1984 até a aprovação do Plano Diretor atual, em julho de 2014, foram emitidas 58 declarações. E somente em um ano, de 2014, após a aprovação do plano, até agora, já foram liberadas 77 declarações. Ou seja, a quantidade emitida em 12 meses é maior do que a registrada em três décadas.

O advogado Luis Rodrigo Almeida, do Viseu Advogados, explica que as construtoras têm duas maneiras de construir acima da metragem permitida: pagando uma taxa para a prefeitura (chamada de outorga onerosa) ou adquirindo potencial construtivo. Segundo ele, a prática mais comum era desembolsar o valor da taxa. Entretanto, houve um reajuste de preços e isso teria feito com que o potencial construtivo se tornasse mais rentável.

"Percebemos que começou a haver um movimento em busca de alternativas mais baratas, exatamente por conta de a outorga onerosa ter ficado caríssima", diz Almeida.

Sócios do Yunes Advogados, Flávio Yunes Fraiha e Mauro Faustino, foram procurados por pelo menos seis clientes nos últimos meses. Antes, segundo eles, a busca por esse tipo de operação praticamente não existia. Um dos casos envolve um imóvel localizado em área de preservação ambiental que tem potencial construtivo de nove mil metros quadrados – o que, em valores, representaria cerca de R$ 6 milhões.

Eles chamam a atenção ainda para a possibilidade de fracionar a venda. Ou seja, o proprietário não precisa negociar a totalidade do potencial construtivo de uma única vez. A base da tabela do preço por metro quadrado é a mesma da outorga onerosa. A diferença é a possibilidade de negociação, já que ambas as partes são particulares.

Flávio Fraiha diz que a prática pode se tornar uma boa opção para esse momento de crise. Isso porque as construtoras, na negociação, estão propondo permuta em vez do pagamentos em espécie. "Elas oferecem imóveis como moeda de troca", afirma. Dessa forma, a construtora só vai desembolsar pelo potencial construtivo depois que o empreendimento estiver concluído.

Uma das operações que chamou a atenção do mercado foi concluída no início do mês. A prefeitura emitiu a declaração do potencial construtivo do Jockey Club de São Paulo. São quase 352 mil metros quadrados, que equivalem a aproximadamente R$ 155 milhões. O caso, que tramitava desde 2012, é considerado emblemático por especialistas na área. Alguns, inclusive, o classificam como um dos motivadores para o aumento da procura pela TDC.

O economista Roberto Demenato, sócio da TDC Consultoria e responsável pela gestão do potencial construtivo do Jockey, prevê que os primeiros negócios sejam fechados já na semana que vem. "Como é um caso que tem visibilidade e gera repercussão, naturalmente acabou atraindo interessados para a prática", diz.

Diretor do Departamento de Uso do Solo da SMDU, Daniel Montandon, alerta, porém, que uma das condições para a permissão da venda do potencial construtivo de imóveis tombados é o compromisso de manter o patrimônio em bom estado de conservação. "Antes de fazer a transferência, consultamos o Departamento de Patrimônio Histórico para saber se o imóvel precisa de restauro", diz. Caso o proprietário se comprometa e não cumpra, a prefeitura impede que mais vendas sejam feitas.

Ele esclarece ainda que o novo Plano Diretor permite também a transferência de potencial construtivo por proprietários que doaram parte dos seus imóveis para a execução de obras públicas – como a implantação de corredores de ônibus, regularização fundiária de interesse social ou construção habitacional de interesse social. "Nesses casos, a prefeitura acaba economizando por não precisar desapropriar", afirma.

Por Joice Bacelo | De São Paulo
Fonte : Valor