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Risco de passivos ambientais exige atenção

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FREDY VIEIRA/JC

Prazo exíguo pressiona trabalho de recuperação, alerta Berger

Prazo exíguo pressiona trabalho de recuperação, alerta Berger

Duas das áreas mais visadas pela expansão imobiliária de Porto Alegre estão sujeitas a apresentar importantes passivos ambientais. O histórico do bairro Humaitá como zona de despejo de resíduos (artifício usado para elevar o nível do solo) e o passado industrial do Quarto Distrito motivam o interesse de incorporadoras pelos procedimentos de recuperação do terreno – a questão é garantir a segurança dos empreendimentos nesses locais e minimizar o impacto econômico da adequação.
“Praticamente não há área que não possa ser recuperada, mas é importante tratar os passivos ambientais, tanto por uma questão de licenciamento ambiental, quanto pela própria segurança dos futuros moradores da região”, afirmou ontem o diretor-geral da Sapotec (empresa especializada em biorremediação de solos e gerenciamento ambiental), Thomas Berger, durante seminário promovido pela Câmara Brasil-Alemanha. Segundo o especialista, a sensibilidade de cada caso aumenta com a alteração do uso, exatamente o que vem sendo feito no Quarto Distrito e no bairro Humaitá, assim como em outras regiões.
A adaptação do solo, disse o executivo, é pressionada nesses casos pelos prazos da construção civil. “Quando tratamos um passivo ambiental numa área industrial, ela pode ser feita com tempo. Mas a incorporação imobiliária precisa de agilidade e depende diretamente do investidor privado”, explicou, ao lembrar que praticamente não existem recursos públicos e linhas de financiamento para esse tipo de procedimento. “A valorização dessas áreas, com o aumento do preço dos terrenos, permite a adequação. Comparativamente, esse custo acaba sendo de uma pequena fração do potencial Valor Geral de Vendas (VGV) do prédio que será construído ali. Agora, quando o problema é tratado depois, o custo é muito maior e, em alguns casos, ultrapassa o valor do imóvel”, afirmou.
A advogada Juliana Mattei, especializada em questões ambientais, lembra que para a Justiça a responsabilidade sobre o passivo ambiental segue o imóvel, ou seja, os novos proprietários também assumem a responsabilidade (independentemente de culpa) e podem ser chamados a resolver a questão junto com os proprietários anteriores. “O que a lei busca preservar é o interesse socioambiental e é importante dizer que a responsabilidade pela reparação é diferente da responsabilidade pelo crime ambiental”, disse. A crescente preocupação com a questão (impulsionada por exemplos negativos ocorridos em São Paulo com empreendimentos habitacionais e comerciais construídos sobre antigos lixões) tem feito com que a investigação sobre a existência de passivos ambientais pese na decisão de fechamento dos negócios e, também, na concessão de licença ambiental.
Segundo a advogada Juliana Mattei, é cada vez mais frequente que as empresas peçam a due diligence ambiental, uma espécie de auditoria, para definir a compra de áreas. “Mas para o morador ou potencial comprador de um apartamento, a falta de conhecimento técnico e acesso às informações torna mais difícil saber se existe contaminação do terreno ou do lençol freático. Mas em caso de suspeita, é possível acionar o Ministério Público e, se comprovado o passivo, abrir uma ação civil pública”, afirmou. O normal, até pela facilidade, é que o tratamento seja exigido (e também cobrado financeiramente) da construtora, que pode em outro processo chamar os moradores e os antigos proprietários a dividir esses custos.
O diretor da consultoria ambiental Nickol do Brasil Bernd Seelhorst lembrou que o País tem cerca de 3,2 mil áreas contaminadas já mapeadas, mas o número total deve ser infinitamente maior. “Na Alemanha, já foram identificadas mais de 850 mil áreas com passivo ambiental. Por uma questão de tamanho, o mais provável é que o Brasil ultrapasse em muito esse número”, disse.

Fonte: Jornal do Comércio | Clarisse de Freitas