.........

Restrições em loteamentos

.........

Fonte: Valor | Kleber Luiz Zanchim

No fim de 2010, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou recurso especial em ação de nunciação de obra nova no caso que ficou conhecido como "caso City Lapa". (REsp 302.906/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 26/08/2010, DJe 01/12/2010). Trata-se de loteamento com restrição convencional, ou seja, estipulada pelo loteador nos documentos arquivados no registro de imóveis, que permite a construção apenas de residências unifamiliares. Apesar disso, o município de São Paulo aprovou a incorporação de um prédio, admitida pelo zoneamento da região, e as obras avançaram. Porém, a associação de moradores locais moveu demanda para demoli-las. Em primeira instância o juiz determinou a demolição. O Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a decisão. O STJ, em votação apertada, confirmou os entendimentos anteriores, afirmando, em resumo, que "a convenção particular relativa à City Lapa, mais rigorosa que as restrições legais, corresponde a inequívoco direito da coletividade contra a verticalização da região".

O assunto tem várias facetas, com análises sob o aspecto administrativo, contratual e de direito real. No primeiro, pode-se discutir se a legislação municipal sobre zoneamento tem ou não o condão de flexibilizar as restrições convencionais. No segundo, cabe debater a eficácia das limitações definidas por negócio jurídico quando a realidade local se altera com o tempo, mudando a base contextual desse negócio. No terceiro, o ponto é a função social da propriedade, detalhada a seguir.

Questões urbanísticas não devem ser expostas em abstrato. Dependem profundamente da realidade do caso concreto. É sabido que, na cidade de São Paulo, diversas áreas foram formatadas, no início, como loteamentos. Em várias delas há restrições convencionais à construção. Contudo, um fato é inegável. A despeito das limitações, muitos edifícios foram erguidos, com a devida aprovação das autoridades municipais, nos termos da lei. O zoneamento foi modificado seguidas vezes, permitindo construções maiores. Se procurarmos culpados, vamos encontrar o adensamento populacional na cidade e as fronteiras territoriais dela. Não havendo como crescer horizontalmente, sobrou verticalizar.

Questões urbanísticas dependem profundamente da realidade do caso

Esse processo levou à descaracterização de boa parte dos loteamentos, que foram exauridos, integrados ao ambiente à sua volta e receberam prédios e mais prédios. Mesmo que o fenômeno cause ojeriza, não pode ser ignorado. Talvez tenha sido o preço de modelar a "cidade das oportunidades".

Sendo assim, imagine-se a história de proprietários hipotéticos de casas inseridas em loteamento que, embora com restrição convencional à construção, contenha vários edifícios. Suas residências unifamiliares, herdadas de seus pais, foram levantadas há décadas. Nos últimos anos, viram os imóveis vizinhos serem vendidos a incorporadoras. Todavia, por ideologia ou desinteresse econômico, mantiveram-se resistentes aos ataques do mercado imobiliário. De repente, eles resolvem ceder. Percebem, então, que, diante do precedente do "caso City Lapa", ninguém quer correr o risco de realizar incorporação nos seus lotes. Surge a pergunta: é justo essas pessoas pagarem a conta de uma decisão judicial quando seus ex-vizinhos, que negociaram os terrenos antes, extraíram o máximo potencial econômico de suas unidades? Não, haja vista a função social da propriedade.

Muito se escreve sobre esse princípio numa perspectiva coletivista. A função social seria maneira de tutelar interesse de terceiros. Essa tese tem algum acerto, mas erra quando esquece o interesse particular. No Brasil ainda existe propriedade privada, podendo ser amplamente explorada pelo dono nos limites da lei. Nesse sentido, a função social contempla a utilidade econômica do bem, ou seja, o valor que ele pode gerar ao seu proprietário. A prova está no artigo 1.228, parágrafo 1º, do Código Civil, segundo o qual o direito de propriedade será exercido também em consonância com suas finalidades econômicas.

Dessa forma, se o zoneamento permite construção de prédios e, na prática, o loteamento está descaracterizado conforme descrito acima, qualquer decisão judicial que determine demolição de edifício incorporado nos imóveis dos nossos hipotéticos proprietários ferirá a função social da propriedade. Será, inclusive, contrária à isonomia, pois colocará iguais (os proprietários e seus ex-vizinhos) em posição desigual (penalizando os primeiros sem afetar os últimos), ignorando a situação consolidada no entorno dos lotes.

Refletindo em concreto (sem trocadilho) sobre urbanismo, todos concordarão que São Paulo não é um simples município: corresponde, ao contrário, a um monstro urbano que, para se desenvolver, foi bastante autodestrutivo, deixando feridas abertas por todos os cantos. Tentar curá-las com ações de nunciação de obra nova em loteamentos já desfigurados é pretender tampar à força o que não mais coagula. Antes de mudar o passado, o melhor seria cuidar do futuro. Que se limite a construção em novos loteamentos e se preserve a restrição. Quanto aos antigos e desmantelados, resta a resignação.