Plano diretor e função social da propriedade

O novo Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo (PDE), Lei nº 16.050/2014, que dispõe sobre a Política de Desenvolvimento Urbano Municipal, revogou a Lei nº 13.430/2002 que versava sobre as diretrizes do PDE anterior.

Dentre os seus 393 artigos e anexos, o novo PDE determina e regulamenta os instrumentos de política urbana e de gestão ambiental que serão utilizados pela municipalidade em locais previamente estabelecidos, para que sejam efetivados os princípios básicos da nova visão política a ser aplicada ao município de São Paulo nos próximos 16 anos.

Serve o presente artigo para destacar as formas de interferência da municipalidade na propriedade privada dos contribuintes paulistanos, para cumprimento da chamada função social da propriedade (art. 5º, XXIII; art. 182, §2º, Constituição Federal de 1988).

Há a possibilidade do município exigir o parcelamento do solo, edificação ou uso compulsório de imóveis

Por meio do PDE, dos artigos 89 a 110, o município de São Paulo poderá valer-se de dois ou mais instrumentos indutores, exigindo dos proprietários de imóveis urbanos a utilização adequada do potencial construtivo existente em suas propriedades, os denominados: "Instrumentos Indutores da Função Social da Propriedade". A prefeitura notificará os proprietários que não estiverem aproveitando nos termos da lei o potencial construtivo de seus imóveis. Persistindo a inércia do proprietário, recairá sob o imóvel penalidades, caso este não venha a se adequar às exigências previstas no novo PDE.

As implicações previstas são das mais variáveis e sucessivas. Há a possibilidade do município exigir do proprietário a realização de parcelamento do solo, edificação ou utilização compulsória de seu imóvel (não utilizado ou abandonado).

Para a aplicação de instrumentos indutores, há previsão no PDE definindo quais são as áreas passíveis, classificando-as em imóveis não edificados, subutilizados, ou não utilizados.

Nesses casos, a municipalidade passará a aplicar alíquotas progressivas do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Tais alíquotas serão majoradas, iniciando com acréscimo de 2%, dobrando anualmente, por um prazo de cinco anos consecutivos, até atingir a alíquota máxima adicional de 15%. Decorrido o prazo de cinco anos, o município poderá promover a desapropriação do imóvel, com o pagamento por meio de títulos da dívida pública, a seu exclusivo critério, se houver interesse e disponibilidade.

Há atividades excepcionais que não necessitam de edificação para serem realizadas, logo estão excluídas da categoria de imóveis não edificados ou subutilizados (postos de gasolina, por exemplo). No entanto, uma novidade importante do PDE em relação à lei anterior de 2002, são os imóveis que possuem como exploração a atividade de estacionamentos, que agora serão tratados como exceção, passando a se sujeitar às penalidades ora mencionadas.

A municipalidade começará a notificar os imóveis que não estão cumprindo sua "função social" e elaborará uma listagem de todos os imóveis descumpridores, divulgando pelos meios de comunicação. A fiscalização e elaboração desta listagem, bem como das notificações, serão realizadas através de levantamento da própria Prefeitura (provavelmente por meio da base de dados cadastrais do IPTU) e/ou de análises das indicações de imóveis e áreas inaproveitadas, por pessoas físicas ou jurídicas. O PDE prevê que a municipalidade deverá promover no prazo de até seis meses (da promulgação da lei) a primeira listagem dos imóveis que "não cumprem a função social", procedendo às notificações nos 30 dias subsequentes.

Após a primeira notificação, caso o proprietário tenha interesse em aproveitar sua propriedade e para não incorrer nas penalidades, no caso de imóveis não parcelados, não edificados ou subutilizados, terá o prazo máximo de um ano, a partir do recebimento da notificação, para protocolar junto ao órgão competente da Prefeitura um pedido de aprovação de projeto de construção. Se aprovado o projeto, o proprietário terá o prazo de dois anos para sua execução. No caso de grandes empreendimentos, o proprietário terá o prazo de até cinco anos para conclusão, a partir do início das obras para comunicar a conclusão do projeto ou da primeira etapa das obras. Note-se que, de forma proposital ou não, a Prefeitura não previu prazo para aprovação do projeto, pois, em tese e se instruído corretamente, dependeria somente dos próprios órgãos públicos para emissão do alvará de construção.

Retomando o caso extremo, em que a Prefeitura venha a desapropriar um imóvel por ter se mantido inutilizado pelo proprietário, deverá indenizá-lo de acordo com o valor venal de referência (utilizado também para fins de cálculo do imposto de transmissão, ITBI ou ITCMD), que vem sendo atualizado e majorado periodicamente pela municipalidade. Assim, tal indenização por meio de títulos da dívida pública deverá basear-se em valor do imóvel muito próximo ao de mercado. Agora, resta saber e aguardar para ver se a Prefeitura de São Paulo levará ao limite seu poder discricionário, por conta da função social da propriedade, ou se simplesmente este será mais um mecanismo de aumento da arrecadação fiscal. Estes certamente serão alguns dos pontos do PDE mais debatidos e discutidos judicialmente nos próximos anos.

Luis Rodrigo Almeida é especialista em direito imobiliário e sócio do escritório Viseu Advogados

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Fonte: Valor | Por Luis Rodrigo Almeida