O mercado imobiliário e o Poder Judiciário

Não faz muito tempo, as ações imobiliárias que surgiam para decisão do Poder Judiciário, especialmente destacando o Estado do Rio de Janeiro, visavam única e exclusivamente a retirada do promitente adquirente do imóvel por ele ocupado, já que, havia deixado de pagar as parcelas de seu financiamento e o bem, conforme permitido pelo artigo 17, IV da Lei 9514, de 1997, estava alienado fiduciariamente ao agente financeiro que retomava o imóvel, liminarmente, conforme permissivo do artigo 30 da mesma lei.

Desta forma, o credor fiduciário, normalmente uma instituição financeira, com base na legislação, notificava o devedor fiduciante, que estava na posse do imóvel, para pagar sua dívida. Se esta não fosse quitada, realizava a consolidação da propriedade em seu nome, alterava o registro imobiliário e alienava em seguida o mesmo bem, para terceiro que, como arrematante, para ingressar no imóvel, necessitava da longa manus da lei, representada pelo Poder Judiciário, que assim era acionado, para retirar o antigo comprador e imitir na posse o novo proprietário.

Nestes tempos, cerca de quatro a cinco anos passados, o mercado imobiliário gozava de confortável situação, com valorização de seus ativos e as instituições financeiras ou empresas incorporadoras não tinham a menor dificuldade em passar adiante estas unidades que eram (re)vendidas com excelente lucratividade.

A situação é preocupante e requer muita sensibilidade de quem tem a obrigação de dizer e aplicar o direito

Os tribunais, por sua vez, deferiam as medidas liminares ou antecipações de tutela para imitir o arrematante na posse sem grandes questionamentos.

O tempo passou e a crise econômica veio se instalando mansamente, sem que, a princípio, a gravidade da situação fosse notada. As ações imobiliárias foram mudando de perfil. Se antes eram os credores ou os arrematantes os autores das demandas, passaram estas a serem propostas pelos promitentes adquirentes.

Estes objetivavam alcançar, do Poder Judiciário, a revisão dos contratos, seja por que entendiam que alguma cláusula seria abusiva, seja por que pretendiam a devolução de valores pagos, ou ainda por que o contrato não fora devidamente cumprido, com suas unidades entregues fora do prazo e, com isto, queriam ser indenizados.

As empresas eram condenadas a pagar danos materiais e morais e muitas vezes tinham que devolver valores recebidos, considerados indevidos pelos tribunais. Nesta época, cerca de dois a três anos passados, não se cogitava do rompimento do vínculo contratual. Todos os envolvidos – os que financiavam e vendiam os imóveis e aqueles que estavam na posição de compradores – queriam manter os contratos, com alterações pontuais nos termos das contratações.

Os tribunais, por sua vez, tudo faziam para preservar o vínculo, fundamentando suas decisões em princípios de direito civil contemporâneo, como aquele do adimplemento substancial do contrato, pelo qual, se for constatado que o contratante, eventualmente com dificuldades em cumprir o que pactuou, tiver adimplido parte substancial do ajuste, não será rompido o contrato, que poderá ser renegociado em bases mais favoráveis ao devedor.

Entretanto, neste início de ano, com o agravamento da crise econômica nova mudança no perfil das ações imobiliárias se impôs. Hoje, as demandas estão sendo propostas pelos promitentes adquirentes para devolver os imóveis, que estão comprando e que, como afirmam, se constituíam no sonho da casa própria que ousaram idealizar.

O que pretendem os promitentes adquirentes, depois de terem pago parte substancial do preço do bem adquirido, é o dinheiro que verteram para os empreendimentos, já que afirmam não mais poderem arcar com as parcelas de seus financiamentos.

Afirmam dificuldades pessoais, próprias ou de alguém da família que ajudava nas despesas domésticas e que, desempregado, não pode mais colaborar para sustentar o lar. Pretendem que o Poder Judiciário, desta vez, rompa o contrato e lhes devolva o dinheiro do qual necessitam para suportar as dificuldades do cotidiano.

Do outro lado do liame, contudo, estão as incorporadoras, as construtoras e os agentes financeiros, que não querem nem ouvir falar em contratos desfeitos. Aduzem que os ajustes foram firmados em caráter irretratável e irrevogável (cláusula sempre presente neste tipo de pacto) e acenam com o caos total do mercado, já que, se todos resolverem romper os contratos, haverá o temido efeito dominó, com a quebra geral e a insegurança paralisante instalada no mercado imobiliário.

Ainda é cedo para dizer como o Poder Judiciário vai decidir esta nova onda de demandas imobiliárias. A situação é preocupante e requer muita sensibilidade de quem tem a obrigação de dizer e aplicar o direito, fazendo justiça.

De um lado há aqueles que afirmam (e muitas vezes provam) estarem impossibilitados de continuar pagando as parcelas de seus financiamentos, pretendendo o dinheiro empregado no sonho desfeito de volta. De outro as empresas, que investiram nos empreendimentos e que estão ameaçadas com a débâcle deste sistema.

Toda esta difícil situação faz lembrar as estrofes do poeta, nos Lusíadas: "Mas, neste passo, assim prontos estando/Eis o mestre, que olhando os ares anda/O apito toca; acordam despertando/ Os marinheiros duma e doutra banda/E porque o vento vinha refrescando/Os traquetes das gáveas tomar manda: Alerta, disse, estai, que o vento cresce/Daquela nuvem negra que aparece".

A esperança é que, como outras crises já ensinaram, ocorra um final semelhante ao cântico de Camões, onde o horizonte há de se mostrar cintilante em um momento não muito distante do atual, fazendo cessar a tormenta pela qual passa este mercado.

Flávia de Almeida Viveiros de Castro é professora da PUC-Rio e juíza titular da 6ª Vara Cível Regional da Barra da Tijuca

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Fonte : Valor