.........

Distrato e setor imobiliário

.........

Para discutir o assunto distrato precisamos distinguir o "distrato necessidade" do "distrato especulação". Se por vezes o contrato torna-se oneroso para o consumidor que adquiriu o imóvel para moradia, tem sido comum o investidor que compra vários imóveis e requer o distrato, visto que o negócio deixou de ser interessante para ele.

Um dado muito relevante é que apenas 30% dos distratos são motivados pela incapacidade de pagamento, conforme pesquisa da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário, do Rio de Janeiro (Ademi). Todos os demais são rescisões imotivadas. Isso impacta diretamente nos financiamentos imobiliários, na conclusão da obra e prejudica aquele consumidor que vem adimplindo com suas obrigações.

O aumento dos distratos causa um significativo aumento do número de demandas relativas ao direito imobiliário, demandas essas muito sensíveis. São ações com grande densidade social e que discutem o direito fundamental a moradia.

Desafio é o equilíbrio real, sustentável e permanente, que atraia investidores, garanta situação estável para empreendedores e proteja os consumidores

Por óbvio não basta olhar a legislação somente pelo lado do empresário, mas também pelo lado do consumidor. A informação ao consumidor precisa efetivamente ser aprimorada. Debruçar-se no contrato e fazer com que o consumidor entenda que está assumindo uma obrigação por longos anos. Vale o pacta sunt servanda (brocardo latino que significa "os pactos assumidos devem ser respeitados"), mas justamente em função da vulnerabilidade do consumidor, há uma atenuação a ser respeitada. Entretanto, o consumidor precisa saber quais são as consequências de um eventual distrato. Não podemos aqui ignorar os termos irrevogável e irretratável informados no contrato, simplesmente porque o consumidor comprou por impulso, por exemplo.

Com o cenário atual e após a imensa crise que se estabeleceu no setor imobiliário, nos últimos anos várias instituições vêm trabalhando para cada vez mais dar segurança jurídica ao negócio complexo que é a incorporação imobiliária.

Reuniões e pactos entre integrantes do governo, do Judiciário e de órgãos de defesa do consumidor têm gerado frutos visíveis. A viga mestra do direito do consumidor é o princípio da harmonização dos interesses dos fornecedores e dos consumidores.

O consumidor, sem dúvida, é digno de proteção por seu caráter vulnerável, mas se o fornecedor desaparece, desaparece a relação de consumo. O encerramento de empresas reduz a concorrência e o prejudicado é o consumidor. Os riscos passam a ser considerados nos preços dos produtos. O custo da insegurança jurídica é sempre imputado a toda sociedade. O mercado não é bom ou mau. Ele é racional.

As decisões judiciais que autorizam os distratos na incorporação imobiliária com a devolução integral ou de parte do valor pago pelo promitente comprador são respaldadas por súmula do Superior Tribunal de Justiça (Súmula 543). Ocorre que o arrependimento do negócio pelo comprador, com a devolução imediata do valor pago, implica a diminuição do capital da incorporação, prejudicando o fluxo financeiro projetado para aquela determinada obra.

O impacto da redução de capital, por sua vez, pode acarretar o atraso do empreendimento – o que motiva as desistências em série, de modo a conduzir o empreendimento ao insucesso, tornando-o inviável. O individual aqui claramente se sobrepõe ao coletivo.

Quem, em sã consciência, venderia um imóvel de sua propriedade a prazo, se houver a mínima possibilidade de o receber de volta, com a obrigação de devolver 80% do que foi pago? E agora, imagine que ao comercializar o seu imóvel, adquiriu outro de valor mais alto e tem empréstimo a saldar com o banco? Vale a reflexão.

É necessário entender que as decisões judiciais que protegem exageradamente um dos agentes dessa cadeia, acabam por desproteger todos. Isso é um pensamento relevante para que passemos a ter decisões equânimes.

Vamos além: a indústria imobiliária é a maior geradora de empregos do país, do engenheiro que projeta, do operário que constrói, ao arquiteto que decora, que movimenta outra cadeia produtiva. Decisões judiciais extremamente protecionistas e sem uma avaliação mais equilibrada, mexem em toda a cadeia, dentro e fora do processo judicial que se discute.

O setor imobiliário é um setor de vital importância e pujante do ponto de vista da economia, com um papel relevante na concessão de empregos e riquezas, além, fundamentalmente, de mexer com o grande sonho: o da casa própria.

O desafio é pensar num equilíbrio real, sustentável e permanente a longo prazo. Um equilíbrio que atraia investidores, garanta uma situação estável para empreendedores e proteja, de verdade, os consumidores.

Janaina Môcho é especialista em direito das relações de consumo e advogada do Fragata e Antunes Advogados

Este artigo reflete as opiniões do autor, e não do jornal Valor Econômico. O jornal não se responsabiliza e nem pode ser responsabilizado pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso dessas informações

  • Por Janaina Môcho
  • Fonte : Valor